Investigaciones Urbano-Territoriales

a) Describir concisamente cada instrumento de financiamiento (objetivo, beneficiarios,
líneas de créditos).
b) Identificar cuál fue su alcance en la ciudad de Rosario (ubicación, cantidad de
viviendas y prototipos).
c) Evaluar los cambios del programa o crédito durante su gestión y las acciones
ejecutadas en Rosario.
d) Comparar las distintas herramientas abordadas para el acceso a la vivienda propia.

A pesar de que durante la última década hubo una mejora de los indicadores
económicos y sociales, el incremento de la construcción y la expansión de la oferta
residencial, las condiciones para acceder a una vivienda formal en las grandes
ciudades argentinas (Buenos Aires, Córdoba y Rosario) continuaron siendo difíciles
(Barenboim, 2017a:131).
La vivienda lejos de tener un fin social tuvo un fin netamente financiero como resguardo
de capital, produciéndose en algunos casos edificaciones sin ningún tipo de
planificación de la forma urbana. Por lo general las unidades, no se produjeron ni se
compraron como un bien de uso, sino como un activo que soportaba el valor de los
ahorros.
Esta demanda extra en el mercado de compra y venta de inmuebles, sumado a la
depreciación del dólar y a la inflación monetaria, entre otras variables, según el Centro
de Estudios Económico y Sociales Scalabrini Ortiz (2016), encareció las propiedades
hasta superar las posibilidades de la mayoría de la población.
La brecha entre los requerimientos (problema de habitabilidad o falta de vivienda) y la
disponibilidad de viviendas adecuadas para un sector de la sociedad, lo que el Celade
(2010) denomina como déficit habitacional es cada vez mayor y presenta una
persistencia crónica en el tiempo.
Particularmente, la clase media y media-baja es uno de los sectores sociales más
perjudicados dado que no ha contado con políticas y/o programas de financiamiento
público permanentemente. Es por ello que recurren al mercado de alquiler o a la

construcción de viviendas propias en la periferia, donde el valor del suelo es menor que
en la ciudad.
Los sectores bajos por su parte, acuden a la construcción de viviendas precarias en
asentamientos informales, cuando no son absorbidos por los planes sociales del
Estado (FONAVI, Hábitat, PROMEBA, entre otros), compitiendo ambos por los
espacios vacantes de la ciudad. Por otra parte, la clase alta accede a la vivienda sin
ningún tipo de problema, siendo además el sector de mayor inversión inmobiliaria.
Las respuestas del Estado en ciertas ocasiones son de dos maneras: directa a través
del loteo, la construcción o mejoramiento de la vivienda e indirecta cuando otorga un
crédito para construcción, ampliación o compra de la unidad. Barenboim (2017a:134)
expresa que de ningún modo, regula el mercado de suelo urbano, siendo este un
elemento central para el acceso al suelo y a la vivienda.
En suma la ampliación de los conocimientos es de especial utilidad para realizar las
modificaciones pertinentes y potenciar los recursos del Estado en el financiamiento de
viviendas, tanto en la ciudad de Rosario como en el resto del país. Asimismo, dado que
el lanzamiento de dichos programas y/o créditos son a partir del año 2012, no hay
muchos estudios realizados y menos aún radicados en la ciudad (Pro.Cre.Ar, Mi Tierra
Mi Casa, Nación tu Casa, Créditos UVA).
En este sentido se parte de la línea de investigación de Barenboim en donde analiza el
mercado de suelo, la oferta y la demanda, precios y formas de financiamiento en
Rosario (2014) y el déficit habitacional en la ciudad (2017a, 2017b). El estudio sobre la
situación del mercado de vivienda del Centro de Estudios Económico y Sociales
Scalabrini Ortiz (2016) también es un gran aporte para tener un diagnóstico
habitacional de Rosario. Luego para introducirse a las distintas herramientas de
financiamiento para el acceso a la vivienda se encuentra el artículo de Llenas (2017)
que las enuncia de modo sintético y particularmente del Programa Pro.Cre.Ar. La
investigación del Lincoln Institute Plan Pro.Cre.Ar como instrumento de política
habitacional e inclusión social a través del acceso a la vivienda. El caso del Área
Metropolitana Rosario, Argentina, resulta un gran antecedente, siendo uno de los
programas de mayor impacto territorial. Por último, se recurrirá a los documentos de los
sitios oficiales de cada programa y/o crédito (Secretaría de Estado del Hábitat, 2012;
Presidencia de la Nación, 2013) como a las normativas locales que se vayan
aprobando para las distintas urbanizaciones.

La investigación se centra principalmente en un abordaje analítico, a partir del análisis
de contenido de documentos escritos y gráficos como ser (1) No oficiales: trabajos de
investigación, artículos periodísticos de los diarios y revistas locales, (2) Oficiales:
documentos de los distintos Programas (Pro.Cre.Ar, Mi Tierra Mi Casa), Banco Nación
y ordenanzas municipales y (3) Planos e imágenes de los desarrollos urbanísticos y
prototipos.
Además, se recurre a la modalidad interpretativa para la realización de entrevistas
semi- estructurada a funcionarios municipales, estudios de arquitectura, investigadores
y destinatarios, con el propósito de completar la información que no se halla en los
documentos y conocer la visión que tienen sobre el instrumento de financiamiento.

Barenboim, Cintia Ariana. (2014). Mercado inmobiliario, normativa e impacto territorial.
Rosario: Editorial UNR

Barenboim, Cintia Ariana. (2017a). La problemática de la vivienda y la persistencia del
déficit habitacional: el caso de la ciudad de Rosario, Argentina, en revista Papeles de
Coyuntura 43. Bogotá: RPC.

Barenboim, Cintia Ariana. (2017b). Desarrollo Inmobiliario y Desigualdad Habitacional
en Rosario, en 3° Congreso Internacional de Estudios Urbanos / URBARED-Mundo
Urbano. Quilmes: Universidad Nacional de Quilmes.

Barenboim, Cintia Ariana y Elinbaum, Pablo. (2016). Plan Pro.Cre.Ar como instrumento
de política habitacional e inclusión social a través del acceso a la vivienda. El caso del
Área Metropolitana Rosario, Argentina. Boston: Lincoln Institute of Land Policy.

CELADE. (2010). Conceptos principales atinentes al déficit habitacional. Washington:
ONU.
Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz. (2016). Situación del
mercado viviendas Rosario. CESO: Santa Fe.

Llenas, Rubén (2017). Financiamiento alternativo. Herramientas para la generación de
políticas que promuevan el acceso a la vivienda y mejoren el hábitat en
Transformaciones del espacio urbano y gestión de la ciudad. Rosario: Consejo
Económico y Social.

Presidencia de la Nación. (2013). Pro.Cre.Ar Un año construyendo sueños. Buenos
Aires: Presidencia de la Nación.

Secretaría de Estado del Hábitat. (2012). Herramientas para una política de Hábitat y
Vivienda. Santa Fe: Gobierno de Santa Fe.